La risposta è, sostanzialmente, NO
A causa del Coronavirus il conduttore potrebbe trovarsi in difficoltà nel pagamento del canone.
Nel codice civile esistono norme che disciplinano e regolamentano situazioni eccezionali che si possono verificare durante il rapporto contrattuale.
Tra queste norme vi è l’art. 1256 Cod. Civ. il quale stabilisce : “l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”.
Ad una prima lettura si potrebbe interpretare tale norma nel senso che, a causa dell’epidemia, non certo imputabile al debitore, la sua obbligazione di pagamento si estingua, essendo divenuta impossibile.
Non è però così.
Per la giurisprudenza infatti, il pagamento di una somma di denaro non può mai risultare oggettivamente impossibile.
Mai può prospettarsi, per carenza di denaro, l’impossibilità (liberatoria) della prestazione (ex pluribus Cass. 15/11/2013 n. 25777).
L’impossibilità, che ai sensi dell’art. 1256 C.C. estingue l’obbligazione, può verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto un fatto, o una cosa determinata, o di genere limitato, e non già una somma di denaro (Cass. 30/4/2012 n. 6594).
Si pensi all’obbligo di consegna di un quadro andato completamente distrutto, incolpevolmente, in un incendio.
La nota pandemia non ha quindi comportato (in senso tecnico-legale) l’impossibilità sopravvenuta della prestazione di pagamento.
Non vi è alcun inadempimento da parte del locatore, perche egli continua ad offrire regolarmente la sua prestazione (e cioè l’uso dell’immobile).
Non vi è impossibilità della prestazione, per il conduttore, perché la sua obbligazione, che è il pagamento del canone, non è legalmente “impossibile” per i motivi sopra visti.
Gli eventi imprevisti ed imprevedibili han fatto si, però, che la obbligazione del conduttore sia divenuta particolarmente onerosa dal punto di vista economico .
I conduttori di locali commerciali infatti si sono trovati nella situazione per cui è stato loro precluso, per legge, l’utilizzo dei locali locati e, conseguentemente, precluso il guadagno derivante dallo svolgimento dell’attività commerciale.
Ebbene, vi è una norma del Codice Civile, e cioè l’art. 1467 Cod. Civ., che regolamenta la modifica dei rapporti contrattuali, per l’eccessiva onerosità sopravvenuta, imprevedibile al tempo della stipula del contratto.
L’art. 1467 C.C. stabilisce : “Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica” (e quindi nei contratti di locazione) …….. “se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa, per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la parte che deve tale prestazione, può domandare la risoluzione del contratto” ……. “la parte contro la quale è demandata la risoluzione, può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”
E’ presumibile però che i conduttori non abbiano interesse a chiedere la risoluzione del contratto.
Ciò infatti significherebbe dover lasciare il locale preso in locazione (il negozio, l’ufficio).
Il conduttore dovrebbe quindi chiedere la risoluzione del contratto e sperare che il locatore, per scongiurare la risoluzione del contratto, proponga una modifica in via equitativa (peraltro temporanea) del canone di locazione.
Nulla vieta, tuttavia, che il conduttore, senza richiedere l’estremo rimedio della risoluzione del contratto, provi a richiedere al locatore la riduzione, temporanea, del canone, (senza la formalità della preventiva richiesta di risoluzione contrattuale).
La adesione del locatore è rimessa però alla sua discrezionalità.
Vi è da dire infine che la domanda di riduzione temporanea del canone, se può apparire giustificata nelle locazioni ad uso non abitativo (ove il conduttore non ha potuto usufruire dell’immobile per imposizione legislativa) non appare altrettanto giustificata nelle locazioni ad uso abitativo, ove invece i conduttori hanno usufruito pienamente, in tale periodo, dell’immobile locato.
Si ricorda infine che l’art. 65 del decreto legge 18/2020 denominato “Cura Italia” ha previsto non la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, bensì un credito d’imposta pari al 60% del canone, solo però se effettivamente versato. Ciò peraltro, al momento, vale solo per il canone del mese di marzo 2020 e per gli immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Pare però che tale agevolazione venga a breve prevista anche per il mese di aprile 2020.
I conduttori di immobili ad uso non abitativo, pertanto, se da un lato devono pagare il canone di locazione senza poter godere dell’immobile, potranno beneficiare di questa forma di aiuto da parte dello Stato.
Vi è da ricordare infine che, qualora locatore e conduttore si accordassero per la riduzione temporanea del canone di locazione, per la sopravista “eccessiva onerosità” sopravvenuta, essi dovranno regolamentare il proprio accordo, con una scrittura privata che dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate, nel termine di 30 giorni.